¿Qué es el Complemento de Notarios Públicos? Guía completa 2026
El complemento de Notarios Públicos es la parte del CFDI 4.0 donde el notario reporta al SAT los datos de la escritura, del inmueble y de las partes en una enajenación. Aquí te explicamos qué es, quién lo emite, cuándo no se usa, qué datos lleva, cómo es su estructura y cómo emitirlo sin errores.
¿Qué es el complemento de Notarios Públicos?
Es un complemento del CFDI 4.0 que el SAT pide a los notarios públicos cuando facturan una operación formalizada en escritura pública que debe reportarse con este complemento, principalmente la enajenación de bienes inmuebles y las servidumbres de paso cuya contraprestación se pacta en un solo pago ante el notario.
Su función es doble: deja constancia fiscal de la operación (quién vende, quién compra, qué inmueble, por cuánto y ante qué notario) y permite que enajenante y adquirente puedan deducir o acreditar los montos de IVA que correspondan. Se usa en su versión 1.0, sobre CFDI 4.0.
¿Quién debe emitirlo?
Los notarios públicos (y quienes facturan por cuenta de la notaría) que expiden un CFDI por una operación que el SAT obliga a reportar con este complemento. Quien compra o vende el inmueble no lo emite: lo recibe dentro de la factura del notario.
¿Cuándo no se debe utilizar?
No todo lo que hace una notaría lleva este complemento. Normalmente no aplica cuando el servicio facturado no es la enajenación de un inmueble, por ejemplo:
- •Poderes, testamentos y actas notariales.
- •Constitución o modificación de sociedades.
- •Certificaciones y copias certificadas.
- •Servicios de asesoría o trámites que no formalizan una enajenación.
Los casos especiales (herencias, legados, donaciones) dependen del tratamiento fiscal de cada operación. Confírmalo con tu contador o con el SAT antes de emitir: usar el complemento donde no corresponde, o no usarlo donde sí, genera observaciones.
Qué datos lleva
| Sección | Qué se captura |
|---|---|
| Inmueble | Tipo de inmueble y domicilio (calle, número, colonia, municipio, estado, país y código postal). |
| Operación | Número de instrumento notarial (escritura), fecha de la escritura, monto de la operación, subtotal e IVA. |
| Notario | CURP, número de notaría, entidad federativa y adscripción. |
| Enajenante(s) | Nombre, apellidos, RFC y CURP de cada persona, y si es copropiedad o sociedad conyugal, el porcentaje de cada una. |
| Adquiriente(s) | Los mismos datos de quien compra, con su porcentaje de participación. |
Si hay varios vendedores o compradores, cada uno se captura por separado y los porcentajes deben sumar el 100%.
Estructura del XML
Esta es una estructura simplificada para que veas cómo se acomoda el complemento dentro del CFDI. El XML real debe seguir exactamente el esquema y la guía de llenado del SAT; con TimbraMX no lo armas a mano, el sistema lo genera y valida.
<cfdi:Complemento>
<notariospublicos:NotariosPublicos Version="1.0">
<notariospublicos:DescInmuebles>
<notariospublicos:DescInmueble TipoInmueble="..." Calle="..." Municipio="..." Estado="..." Pais="MEX" CodigoPostal="..."/>
</notariospublicos:DescInmuebles>
<notariospublicos:DatosOperacion NumInstrumentoNotarial="..." FechaInstNotarial="2026-10-01" MontoOperacion="..." Subtotal="..." IVA="..."/>
<notariospublicos:DatosNotario CURP="..." NumNotaria="..." EntidadFederativa="..." Adscripcion="..."/>
<notariospublicos:DatosEnajenante CoproSocConyugalE="No"> ... </notariospublicos:DatosEnajenante>
<notariospublicos:DatosAdquiriente CoproSocConyugalE="No"> ... </notariospublicos:DatosAdquiriente>
</notariospublicos:NotariosPublicos>
</cfdi:Complemento>Además, en CFDI 4.0 cada impuesto o derecho (por ejemplo ISAI o certificados) debe ir en su propio concepto; no se agrupan en uno solo.
Cómo emitirlo paso a paso
- •Activa el complemento en tu cuenta de TimbraMX ($700 MXN, vigencia de 12 meses, sin costo extra por factura).
- •En Nueva factura elige “Notarios Públicos” en el selector de complementos.
- •Captura los datos de la escritura, el inmueble y las partes (enajenantes y adquirentes con sus porcentajes).
- •Agrega un concepto por cada impuesto o derecho.
- •Timbra: TimbraMX arma el CFDI 4.0 con el complemento, lo valida contra el esquema del SAT y lo timbra.
Tenemos además un manual paso a paso con capturas y la página del complemento de Notarios Públicos con todos los campos.
Ventajas y desventajas
Ventajas
- Cumples con la obligación y evitas observaciones del SAT.
- Enajenante y adquirente pueden deducir o acreditar el IVA de la operación.
- Toda la información de la escritura queda en un solo CFDI.
- Es un comprobante verificable por cualquiera ante el SAT.
Desventajas
- Hay muchos datos que capturar (inmueble, partes, porcentajes) y un error invalida el timbrado.
- No todas las plataformas de facturación lo incluyen.
- Los casos especiales requieren criterio fiscal y no hay un solo formato para todos.
- Un dato mal capturado después de timbrar obliga a cancelar y volver a emitir.
Errores comunes
- •Porcentajes que no suman 100% entre los enajenantes o entre los adquirentes.
- •CURP o RFC mal capturados de alguna de las partes.
- •Agrupar impuestos y derechos en un solo concepto en lugar de uno por cada uno.
- •Usar el complemento en un servicio que no es enajenación (un poder, un acta).
- •Montos que no cuadran: el subtotal y el IVA del complemento deben coincidir con los del CFDI.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el complemento de Notarios Públicos?
Es un complemento del CFDI 4.0 que el SAT exige a los notarios públicos para documentar operaciones de enajenación de inmuebles (y servidumbres de paso con contraprestación en un solo pago). Lleva los datos de la escritura, del notario, del inmueble y de las partes.
¿Quién debe emitir el complemento de Notarios Públicos?
Los notarios públicos que expiden un CFDI por una operación formalizada en escritura pública que el SAT obliga a reportar con este complemento, principalmente la enajenación de bienes inmuebles.
¿Todos los servicios de un notario llevan este complemento?
No. Poderes, actas, constitución de sociedades y otros servicios que no son la enajenación de un inmueble se facturan sin este complemento. Si tienes dudas con un caso especial (herencias, legados, donaciones), confírmalo con tu contador o con el SAT.
¿Qué datos pide el complemento?
Datos del inmueble (tipo y domicilio), de la operación (número de instrumento notarial, fecha, monto, subtotal e IVA), del notario (CURP, número de notaría, entidad federativa y adscripción) y de enajenantes y adquirentes (nombre, RFC, CURP y porcentaje de participación).
¿Qué versión del complemento está vigente?
La versión 1.0, que se usa sobre CFDI 4.0.
¿Cómo se facturan los impuestos y derechos de una escritura?
En CFDI 4.0 se crea un concepto independiente por cada impuesto o derecho (por ejemplo ISAI o certificados) en lugar de agruparlos en un solo concepto.
¿Puedo emitir el complemento de Notarios Públicos con TimbraMX?
Sí. Se activa en tu cuenta, lo eliges al crear la factura, capturas los datos de la escritura y las partes, y TimbraMX arma y timbra el CFDI 4.0. La activación cuesta $700 MXN con vigencia de 12 meses y no tiene costo extra por factura.
¿Eres notario y quieres emitirlo sin errores?
TimbraMX valida los datos de la escritura y de las partes antes de timbrar el CFDI 4.0.
Ver el complemento Crear cuenta gratis